MIETRECHT

Urteile aus Deutschland zum Thema Mietrecht -

Von nun an werden wir in allen relevanten Bereichen der Rechtssprechung in Deutschland ergangene Urteile veröffentlichen. Für den ein oder anderen Leser kann das durchaus eine kleine Orientierungshilfe bedeuten, bevor er sich an eine Anwaltskanzlei wendet. Diese Veröffentlichungen erfolgen durch die freundlichen Unterstützung der Anwaltskanzlei Weikopf & Coll, Jena.

Verspätete Betriebskostenabrechnung bei unbekannter Mieteradresse

Nach der Vorschrift des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Versäumt er diese Frist, kann er an den Mieter keine Nachforderungen mehr stellen, es sei denn, er hat die Verzögerung der Abrechnung nicht zu vertreten. Dieser Ausnahmefall liegt vor, wenn die rechtzeitige Übersendung der Betriebskostennachforderung daran scheitert, dass der Mieter ausgezogen ist, ohne seine neue Adresse mitzuteilen.

Urteil des AG Neuenahr-Ahrweiler vom 23.05.2007
3 C 177/07 – NJW Heft 4/2008, Seite VIII

In einem vor dem Bundesgerichtshof verhandelten Fall kam es entscheidend auf die Frage an, wann der Auftraggeber einer Handwerkerleistung das Vorliegen eines Werkmangels nachgewiesen hat.
Nach Auffassung der Karlsruher Richter genügt für die Geltendmachung der Rechte des Auftraggebers und für die Hemmung der Verjährung der Hinweis auf die bloßen Mangelerscheinungen. Die Mangelursachen braucht er überhaupt nicht mitzuteilen und darf sie auch irrtümlich falsch angeben. Dies gilt auch dann, wenn der Auftraggeber fälschlicherweise annimmt, dass einer objektiven Funktionsstörung gar kein Mangel, sondern lediglich ein Bedienungsfehler zugrunde liegt.

Urteil des BGH vom 30.10.2007
X ZR 101/06 – BGHR 2008, 209
NJW-Spezial 2008, 44

Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag, “Jede Tierhaltung, insb. von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters”, benachteiligt den Mieter in unangemessener Weise und ist daher unwirksam, da sie keine Ausnahme für Haustiere vorsieht, deren Haltung vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache noch gedeckt ist. Dies kann insbesondere bei Kleintieren wie Vögeln oder Hamstern angenommen werden.
Ist die Regelung über die Tierhaltung wie in diesem Fall unwirksam oder fehlt sie von vornherein, erfordert die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind dabei insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, die Besonderheiten der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, außerdem Anzahl, persönliche Verhältnisse, Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn sowie Anzahl und Art anderer Tiere im Haus und die bisherige Handhabung durch den Vermieter und schließlich die besonderen Bedürfnisse des Mieters.

Urteil des BGH vom 14.11.2007
VIII ZR 340/06 – BGHR 2008, 168

Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung ist u.a. dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich und/oder unvollständig zahlt, bzw. wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten überschreitet, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist. Dann besteht sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.

Anders als die außerordentliche Kündigung setzt die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters nicht zwingend eine Abmahnung voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, dass erst ihre Missachtung eine besonders schwere Vertragsverletzung darstellt. Im Zweifel sollte einer Vermieterkündigung wegen einer Vertragsverletzung daher stets eine Abmahnung vorausgehen.
Urteil des BGH vom 28.11.2007
VIII ZR 145/07 – BGHR 2008, 213
NJW 2008, 508

Ein Mieter muss den Einbau einer im Keller des Hauses angebrachten Wärmepumpe, die im Schlafzimmer seiner Wohnung eine Lautstärke oberhalb des zulässigen Grenzwertes von 25 Dezibel überschreitet, nicht hinnehmen. Das Oberlandesgericht München verurteilte den Vermieter, geeignete Maßnahmen zur Begrenzung der Lärmemissionen zu ergreifen.

Beschluss des OLG München vom 24.10.2007
34 Wx 023/07 – OLGR München 2008, 80

Der Vermieter hatte sein Anwesen verkauft und den Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Der Käufer kündigte gegenüber den Mietern daraufhin Modernisierungsarbeiten in deren Wohnungen an, womit ein Mieter nicht einverstanden war.
Der Bundesgerichtshof gab dem neuen Hauseigentümer Recht. Das Bürgerliche Gesetzbuch legt den Vermieter nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnungen stets selbst wahrzunehmen; vielmehr kann er auch einen Dritten dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben. Die Mieter sind dann zur Duldung der von dem Dritten (hier Erwerber des Hauses) geplanten Umbaumaßnahmen verpflichtet, sofern dies zu einer Wohnwertverbesserung führt und für die Mieter keine unzumutbare Belastung darstellt.

Urteil des BGH vom 13.02.2008
VIII ZR 105/07 – BGH online

Mieter und Vermieter stritten darüber, ob der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur die Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen, oder ob er auch die Kosten geltend machen kann, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird. Im konkreten Fall rechnete der Vermieter für das Kalenderjahr 2004 diejenigen Kosten als Wasser- und Abwasserkosten ab, die er im Jahr 2004 an den Wasserversorger gezahlt hatte (so genanntes Abflussprinzip), nämlich die im Jahr 2004 fälligen Vorauszahlungen sowie eine Nachzahlung, die er aufgrund der im Sommer 2004 erteilten Abrechnung zu leisten hatte.

Der Bundesgerichtshof billigte die Abrechnungsmethode des Vermieters. Dieser war daher berechtigt, nach dem so genannten Abflussprinzip zu verfahren und die von ihm selbst im Jahr 2004 an den Wasserversorger geleisteten fälligen Zahlungen im Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf die Mieter umzulegen, auch wenn die Zahlungen zum Teil noch für den Wasserverbrauch und die Abwasserbeseitigung des Jahres 2003 bestimmt waren. Anderenfalls müsste ein Vermieter jeweils den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen. Der damit verbundene zusätzliche Aufwand ist für den Vermieter nicht zumutbar.

Urteil des BGH vom 20.02.2008
VIII ZR 49/07 – NWB 2008, 1015

In einer langen Reihe mieterfreundlicher Urteile hat der Bundesgerichtshof erneut eine in Formularmietverträgen häufig verwendete Klausel zu den vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Die Regelung, “Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen … befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle … vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter“, verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs.1 S.2 BGB. Die Bundesrichter bemängelten insbesondere, dass die Klausel nicht hinreichend klar und verständlich ist, weil ihr nicht entnommen werden kann, was unter einem “angelaufenen Renovierungsintervall” zu verstehen ist und wie das für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote
maßgebliche Intervall ermittelt werden soll.
Im entschiedenen Fall scheiterte der Vermieter folglich mit seiner Zahlungsklage wegen der vom Mieter (angeblich) nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen.

Urteil des BGH vom 05.03.2008
VIII ZR – 95/07 – BGH online

Ein Grundstückseigentümer installierte an seinem Haus mehrere Videokameras, um sich vor Einbrechern zu schützen. Der Grundstücksnachbar war mit dieser Maßnahme nicht einverstanden, da er befürchtete, die Kameras könnten auch auf sein Haus gerichtet werden, was technisch durchaus auch möglich gewesen wäre.
Das Landgericht Bielefeld sah jedoch allein in der Möglichkeit der Ausrichtung einer oder mehrerer Kameras auf das Anwesen des klagenden Nachbarn noch keine Verletzung seines Persönlichkeitsrechts. Lediglich die Befürchtung der Videobeobachtung reichte nicht aus, zumal eine entsprechende Änderung der Kamerapositionen wegen des technischen Aufwands ohne weiteres aufgefallen wäre. Das Gericht wies die Unterlassungsklage somit ab.

Urteil des LG Bielefeld vom 17.04.2007
20 S 123/06 – NJW Heft 6/2008, Seite X